小規模マンションでの大規模修繕工事の特徴とは
小規模マンションの大規模修繕では工事費用の総額はそれほどではなくても、スケールメリットが得られないため、1住戸あたりの負担額が高くなることがデメリットです。一方で、小規模マンションであれば、住人間のコミュニケーションが容易なため、総会等の合意形成が比較的ラクであるといったメリットもあります。小規模マンションの良い部分を活かして、安価で高品質な大規模修繕工事を目指しましょう。
小規模マンションでの大規修繕の障害
小規模マンションが大規模修繕工事をおこなうときの問題としてあげられるのが「一住戸当たりの負担額が大きい」「知識をもった区分所有者が少ない」といったところでしょう。したがって小規模マンションでの大規模修繕工事は「費用」と「労力」の削減がポイントになります。
小規模マンションの大規模修繕の進め方
大規模修繕工事の進め方には「責任施工方式」と「設計監理方式」の2種類があります。２つの方式の違いを簡単に説明すれば、施工会社と管理組合の間にコンサルタント会社を挟むかどうかです。
■ 責任施工方式
責任施工方式は、管理組合と施工会社が工事の設計から施工まで全てを一括して契約する方式です。発注者である管理組合が、工事会社を数社ピックアップして比較検討をした上で発注先の工事会社を決定します。設計監理方式とは違いコンサルタント会社は介在しません。
■ 設計監理方式
設計監理方式は、工事の設計を施工会社と分離して、設計事務所などのコンサルタント会社に委託し、その上で施工会社が契約どおりに工事を行っているかを監督をしてもらう方式です。設計監理方式では、コンサルタント会社に、施工会社の選定の際のアドバイスなどを受けることが可能です。
結局、小規模マンションではどちらの方式が良い？
「責任施工方式」「設計監理方式」には、それぞれメリットとデメリットがあるので、どちらを採用するかは最終的に管理組合の判断になりますが、コミュニティのしっかりした小規模マンションに限って言えば「責任施工方式」を採用することをおすすめします。
小規模マンションで「責任施工方式」をおすすめする理由
中~大規模マンションの場合には、修繕項目が多岐にわたり、組合員の人数も多いので各住戸からの要望も多く、調整役として設計監理方式でコンサルタントに依頼するメリットは大きいでしょう。一方で、小規模マンションの場合には、修繕範囲も限られることから、少人数ならではのコミュニティの良さを活かして「責任施工方式」でコンサルタントに依頼せずに理事会が主体となって工事を進めることができればコスト削減が期待できます。
- 理事会を中心に検討を進めても合意形成のための負担が少ない
- 設計監理方式と比較して発注業務が少ないため理事会の負担が少ない
- コンサルタント費用が不要なため設計監理方式に比べて費用が抑えられる
「責任施工方式」における管理会社の関わり方
「責任施工方式」を採用した場合に工事の発注先として候補にあがるのが、一番身近な存在の管理会社です。管理会社との信頼関係があれば管理会社も発注先として有力な候補にあがります。ただし、管理会社は管理組合の財政状況を把握できる立場なので、極端に高額な見積りとなる不安もあります。したがって管理会社以外の工事会社から相見積りを取得して、見積り額が適正であるか確認することが重要です。
この記事のまとめ
したがって、理事会のメンバーで検討を進められそうであれば、コスト削減のためにコンサルタントを採用しない「責任施工方式」を採用するのも良い方法です。
しかし「責任施工方式」の場合には、コストダウンは期待できる一方で、手抜き工事をされる心配もあるため工事業者を選ぶ過程が重要になります。
小規模マンションならではの住人同士が意見交換がしやすいという環境を活かして「工事会社選定の過程」などをオープンにして、話し合いながら検討を進めていくことが、小規模マンションでの大規模修繕工事を成功に導くためのポイントです。
