マンションの総会での決議事項は、その重要性に応じて「普通決議」と「特別決議」に分かれています。今回はその２つの決議事項について学んでいきます。
総会の決議事項（普通決議と特別決議）とは
マンション管理組合の総会では、議案を議決する際に、通常の議案について過半数の賛成により可決することを「普通決議」、特に重要な議案については、4分の3以上の賛成などの特別多数の賛成により可決することは「特別決議」と呼んでいます。総会での決議事項の種類は、以下の２種類です。
総会での決議事項１│普通決議
普通決議の成立要件は規約に別段の定めが無い限り過半数（出席組合員の議決権の過半数）です。
区分所有法等に定める普通決議事項の例
| 必要な定数 | 普通決議事項 | 区分所有法根拠条項 | 補足 | |
| 規約に別段の定め が無い限り過半数 （出席組合員の 議決権の過半数） | 共用部分の管理に関する事項（変更及び保存行為を除く。） | 法第18条第１項本文 | 規約で、総会の決議以外の方法 （理事会など）で決することを 定めることができる。 （ ただし、特別決議に係る事項 （共用部分の変更など）を除く。） | |
| 区分所有者の共有に属する敷地または附属施設の管理に関する事項（変更及び保存行為を除く。） | 法第18条第１項本文法第21条 | |||
| 管理者の選任・解任 | 法第25条第１項 | |||
| 議長の選任 | 法第41条 | |||
| 管理組合法人の理事及び監事の選任・解任並びに任期 | 法第49条第５項から第８項まで、 法第50条第４項 法第25条第１項 | |||
| 管理組合法人の事務 | 法第52条第１項本文 | |||
| 議長の選任 | 法第41条 | |||
| 小規模一部滅失の場合の復旧 | 法第61条第３項 | |||
| 共同利益背反行為の停止等の請求の訴訟の提起 | 法第57条第２項、第４項 | 必ず、総会での決議によらなけれなならない。 | ||
| 法第57条から第60条までの訴訟追行についての管理者等に対する訴訟追行権の授権 | 法第57条第３項、第４項 法第58条第４項 法第59条第２項、 法第60条第２項 | |||
| 管理者に対する訴訟追行権の授権 | 法第26条第４項 | 規約で定めることができる。 | ||
| 管理者がいない場合の規約、議事録、書面・電磁的方法による決議に係る書面・電磁的記録の保管者の選任 | 法第33条第１項ただし書 法第42条第５項 法第45条第４項 | |||
| 理事が数人ある場合の代表理事の 選任又は共同代表の定め | 法第49条第５項 | |||
| 共用部分の変更 （建築物の耐震改修の促進 に関する法律第25条第２ 項 に基づく認定を受けた建物 の耐震改修） | 建築物の耐震改修の 促進に関する法律 第25条第３項 | |||
総会での決議事項２│特別決議
特別決議は、重要な案件を決議するために成立要件は普通決議よりも厳しくなっています。成立要件は区分所有者及び議決権総数の３／４以上の賛成が必要になります。（※なお、建替え決議等については、5分の４以上の賛成が必要になります。）
ここで言う区分所有者の数は、一人で複数の住戸を所有している場合は一人（数人で一つの専有部分を所有している場合も同様）として数えた区分所有者の人数で四分の三以上の賛成を必要とします。
議決権は、区分所有者の有する専有部分の床面積の割合とするのが原則ですが、管理規約で、たとえば一住戸一議決権とすると定めがある場合にはそれに従って、このようにして数えた議決権数で四分の三以上の賛成が必要です。
区分所有者も議決権も、総会に出席した区分所有者の人数と議決権を基準にするのではなく、全区分所有者のそれを基準にします。
区分所有法等に定める特別決議事項の例
（左右にスクロールします）
| 必要な定数 | 特別決議事項 | 区分所有法根拠条項 | 補足 | |
| 区分所有者及び 議決権総数の ３／４以上 | 共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの（ 建築物の耐震改修の促進に関する法律第25条第２項に基づく認定を受けた建物の耐震改修を除く。）を除く。） | 法第17条第１項 | 規約により、 区分所有者の定数は 過半まで減ずることが可能 | |
| 区分所有者の共有に属する敷地又は附属施設の変更 | 法第21条 法第17条第１項 | |||
| 規約の設定・変更・廃止 | 法第31条第１項 | 法で定める議決要件を緩和することはできない | ||
| 管理組合法人の成立 | 法第47条第１項 | |||
| 管理組合法人の解散 | 法第55条第１項第３号、第２項 | |||
| 共同利益背反行為をした区分所有者に対する専有部分の使用禁止の請求 | 法第58条第１項、第２項 | |||
| 共同利益背反行為をした区分所有者に対する区分所有権の競売請求 | 法第59条第１項、第２項 | |||
| 共同利益背反行為をした占有者に対する引渡請求 | 法第60条第１項、第２項 | |||
| 大規模一部滅失の場合の復旧 | 法第61条第５項 | |||
| ４／５以上 | 建替え決議 | 法第62条第１項 | ||
| マンション敷地売却決議 | マンション建替法第108条 | |||
総会の議案には、「特別決議事項」と「普通決議事項」の区別を明確に示すことが望ましいでしょう。
この記事のまとめ
普通決議と特別決議で特に混同しやすいのが「使用細則」と「管理規約」の改定です。使用細則は、普通決議ですが、管理規約の改定は特別決議が必要です。
