「共用部分」と「専有部分」
マンションでは、ひとつの建物を複数の人が共同で所有しており「共用部分」と「専有部分」という区別があります。大まかにいえば、住戸の内側が「専有部分」それ以外が「共用部分」となります。
しかし、区分所有法では「専有部分」と「共用部分」の境界を明確に規定しているわけではありません。「専有部分」と「共用部分」の区分が明確になっていないと、責任の所在や費用負担があいまいで、トラブルにつながります。
「専有部分」と「共用部分」の範囲は、マンションの管理規約に明記するのが基本ですが、明確に記載されていない場合もありますので、この場合には管理規約で明確にすることでトラブルを未然に防止します。
区分１ マンションの「共用部分」とは
「共用部分」とは、原則として区分所有者全員が共有する部分のことです。区分所有マンションでは必ず「共用部分」と「専有部分」に分類されるので、マンション内の専有部分を除いたすべての建物部分が共用部分といえます。
共用部分は、区分所有者全員で共有していますので、主に管理組合がその管理をおこないます。例えばマンションの「エントランス」「エレベーター」「共用廊下」などは、個人が管理をおこなうのではなく管理組合が保守管理をおこなっていきます。
区分２ マンションの「専有部分」とは
マンションの「専有部分」とは、各住戸内のことです。「専有部分」は、床、壁、天井、扉などに囲まれている部分ですので、その管理は主にその部屋の所有者がおこなうことになります。
しかし「専有部分」とはいっても、住人が完全に自由に利用して良いということではなく、管理規約や細則によってその利用方法にはルールや制限が設けられています。理事会の業務には、こうした専有部分内での使用ルールを遵守させることも含まれています。
区分３ 専用使用権のついた共用部分
マンションのバルコニー、ベランダ、窓・玄関ドアは「共用部分」です。しかしこれらの部分は、特定の居住者が使用することになりますので、専用使用権が与えられます。
専用使用権のついた場所では、通常の使用で必要となる補修などの費用負担は、基本的には実際に利用する所有者がおこなうことになります。例えば、通常の使用により、窓ガラスが割れた場合は、原則としてその部屋の所有者の負担で修理や取り替えをおこなうことになります。
配管や配線などについては「設置目的」や「管理の状況」などの諸条件によって区分が異なります。特に、こうした境界が曖昧な部分については事前に管理規約などに定めることが望ましいでしょう。
この記事のまとめ
しかし、どこの管理組合でも、共用部分を管理するにあたっては苦労しています。管理規約に管理対象物の範囲が規定されているとはいえ、具体的に「どの部分」などと明示されていないことも多いからです。明確に記載されていない場合には、「管理規約」への記載も検討しなくてはなりません。
マンションの「共用部分」「専有部分」の範囲は、管理組合の役員（理事）は当然ですが、マンションの住人は、その区分について正しく理解することが大切です。管理組合の仕事には、この共用部分の維持管理をおこなう他、専有部内の利用ルールの徹底なども含まれます。その他、専用使用権のあるバルコニーや専用庭の扱いなど正しく理解した上で居住者に共用部分と専有部分の区分を周知していくことが重要です。
