コンサルタントを必要とする理由
理由１｜理事会へのクレームは増えるばかり
分譲マンションに暮らす方の意識がかわり、理事会へのクレームは増加するとともに、建物の老朽化なども進み、理事の負担が増えてきました。マンション管理で最も難しいことはマンションに暮らす住人同士の価値観の違いです。理事会が良かれと思って企画したことでも他の住人にとっては迷惑に感じるということも少なくありません。
そこで、三者の立場であるマンション管理のコンサルタントを活用することによって、居住者間の価値観の違い埋めるクッションとしての役割を担います。
理由２｜マンション管理は法律・権利関係など複雑
マンションは一つの建物を多くの人が所有していますので、権利・利用関係の複雑さ、建物・設備の技術的な難しさなどがあり、区分所有者間の合意形成が非常に困難です。このような中で、管理組合の運営を適切におこなっていくには、区分所有法などの「法律」や「技術的」な専門的知識が必要となります。
理由３｜マンション管理会社に不満をもっている
マンション管理組合にとって一番頼りにすべき専門家は日常業務を依頼しているマンション管理会社ですが、その業務の「質（クオリティ）」や「金額」に、不満や不信感を持つケースがあります。
本来であれば頼るべき存在であるマンション管理会社がきちんと機能していなかったり不信感を与えるなどした場合には問題の解決は非常に難しくなります。こうした場合には外部のコンサルタントの活用が必要になります。
理由４｜標準管理規約改正で専門家の活用が明記
マンション管理規約の雛形である国土交通省作成の標準管理規約では、これまでも「専門家の活用」に関する条文がありましたが、平成28年の改正では理事に居住者以外が就任することを前提とした「外部専門家を役員として選任できることとする場合」という条文が新たに追加されました。標準管理規約の変更にともなって、管理組合がコンサルタントを積極的に活用する流れができてきました。
補足│標準管理規約における「専門家活用」に係る規定
標準管理規約には強制力はありませんが、大多数のマンションでは標準管理規約に準拠した規約がつくられるため、以後竣工するマンションではこれらの条文が追加されます。
標準管理規約（専門的知識を有する者の活用）
第３４条 管理組合は、マンション管理士（適正化法第２条第五号の「マンション管理士」をいう。）その他マンション管理に関する各分野の専門的知識を有する者に対し、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、相談したり、助言、指導その他の援助を求めたりすることができる。
標準管理規約（役員）
第３５条 管理組合に次の役員を置く。
＜外部専門家を役員として選任できることとする場合＞
２ 理事及び監事は、総会で選任する。
３ 理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事のうちから、理事会で選任する。
４ 組合員以外の者から理事又は監事を選任する場合の選任方法については細則で定める。
補足│コンサルタント（専門家）の活用状況
平成30年度マンション総合調査│管理組合の専門家の活用状況
平成３０年度マンション総合調査によると、マンションで専門家を活用した割合は、「41.8％」であって半数近くのマンションで何からのかたちで外部の専門家を活用しています。実際に活用した専門家では「建築士」が15.6％と最も多く、次いで「弁護士」が15.2％、「マンション管理士」が13.0％となっています。
この記事のまとめ
今後はトラブルや課題が表に出てくる前の予防策として、マンション管理士等のコンサルタントと顧問契約を結ぶ管理組合や、理事のなり手がいない管理組合では外部の専門家に役員就任を依頼するケースが増えてくるでしょう。
